Comment obliger un associé à vendre ses parts ?

Le SCI se caractérise par une grande flexibilité de fonctionnement. Il est basé sur la grande liberté dont disposent les partenaires pour fixer les règles organisationnelles dans les statuts .

Cependant, les relations entre les partenaires d’un SCI peuvent devenir difficiles et mener à des situations d’impasse. C’est particulièrement le cas pour la famille SCI lorsque deux partenaires mariés divorcent ou se séparent. Par conséquent, un partenaire peut vouloir exclure un autre partenaire. Il pourrait aussi vouloir l’empêcher de profiter de biens immobiliers appartenant à la société immobilière civile.

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Mais que se passe-t-il si les statuts du SCI ne prévoient rien ? Comment résoudre les litiges ?

Le but de cet article est de vous apporter des réponses qui vous aideront à résoudre vos conflits.

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Le principe : bannir

En principe, vous ne pouvez pas exclure un actionnaire d’une SCI, propriétaire d’une partie du capital.

C’est le principe de base du Code civil : celui des droits de propriété. Ce principe est un droit inviolable et sacré.

En principe, il n’est pas possible de s’écarter de la propriété en vertu de l’article 544 du Code civil. Cet article stipule : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition que vous ne les utilisiez pas interdites par la loi ou la réglementation. »

Cependant, comme pour tout principe, la propriété souffre d’exceptions et un actionnaire peut être privé de sa qualité et, dans certains cas, perdre ses actions.

Les exceptions

Le droit de rétractation d’un employé de SCI

L’article 1869 du Code civil prévoit que Droit de rétractation avant un montant total ou partiel d’un employé de SCI dans les trois cas suivants :

• Dans les conditions fixées dans les statuts
• Approbation unanime des partenaires
• Approbation du tribunal par « juste cause »

En cas de démission de l’associé, il a droit au remboursement de la valeur de ses actions. Les partenaires fixent ensuite la valeur des actions. Dans le cas contraire, un expert désigné dans le cadre d’une procédure sommaire fixera cette valeur.

Le cas particulier d’un partenaire divorcé quittant une SCI : La jurisprudence de la Chambre civile de la Cour de cassation datée du 11 février 2014 considère que le divorce des époux est un « juste motif » qui autorise le juge à accorder au partenaire le droit de rétractation .

Dans ce cas, une paire est actionnaire d’une SCI. La femme et ses parents détient 3 /4 du capital de la SCI et le mari détient 1/4 après son divorce, la femme a occupé la propriété. S’appuyant sur l’article 1869 du Code civil, l’ex-mari a demandé à se retirer de la SCI. La cour d’appel a statué que le mari pouvait obtenir un permis pour des raisons valables. Après le rejet de l’appel des associés majoritaires, la décision de la Cour de cassation a confirmé qu’un associé peut démissionner d’une entreprise en tout ou en partie pour des « raisons valables » liées au divorce des époux.

Les conditions de démission du partenaire de SCI

Bien que l’associé qui se retire ait droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, sa démission de la société équivaudra à une réduction du capital social. En fait, ce retrait des droits sociaux du partenaire sortant fera en sorte que les actions qu’il détient annuler.

Exclusion d’un partenaire

• L’exclusion d’un partenaire conformément à l’article 1860 du Code civil

« En cas d’échec, de faillite personnelle, de liquidation de biens ou de règlement judiciaire (maintenant couverture, recouvrement ou liquidation judiciaire) affectant l’un des partenaires, les droits sociaux de l’intéressé seront remboursés dans les conditions prévues à l’article 1843-4, qui aura alors le statut du partenaire »

Il s’ensuit que, si la personne physique ou le partenaire légal fait l’objet d’une procédure collective, ils sont soit exclus de la SCI et leurs actions sont rachetées par la société par le biais d’une réduction de capital, soit la SCI est dissoute si l’unanimité des associés le décide.

À cette fin, un expert fixe le prix de vente des actions du partenaire. La perte du statut de partenaire est associée au le remboursement des droits sociaux de l’intéressé, et la SCI doit procéder à ce remboursement.

• L’exclusion d’un partenaire prévue dans les clauses par la loi

La clause de rachat obligatoire n’est valable que si elle figure dans les statuts ou si elle a été ajoutée par résolution unanime des partenaires. Pour que la clause soit la plus efficace possible, elle doit être rédigée avec soin, notamment sur les points suivants :

• Les raisons de l’exclusion
• L’organisme social est habilité à décider de cette exclusion,
• La procédure
• Les conditions de remboursement des actions et en particulier la valorisation du prix.

Le désaccord entre les partenaires : la raison de la dissolution de la société

La perte d’affection Societatis

Dans un SCI, lorsque les conflits entre les partenaires sont si graves sont que la direction de la SCI est paralysée (perte d’Affectio Societatis), un partenaire peut demander au tribunal de déclarer la dissolution prématurée de la société conformément aux articles 1844-7 du Code civil :

« Par dissolution anticipée, que le tribunal a prononcée à la demande d’un partenaire pour des raisons valables, en particulier en cas de manquement d’un associé à ses obligations ou en cas de désaccords entre partenaires qui paralysent le fonctionnement de la société ; ».

Le juge peut donc dissoudre la société pour perte d’« affectio societatis », à la seule condition que cela entraîne une paralysie du fonctionnement de la SCI.

Il est donc important, lors de la rédaction de la charte initiale du SCI, de clarifier les dispositions relatives au retrait ou à l’exclusion des partenaires et les conditions de détermination de la prévoir le rachat d’actions. Les clauses statutaires doivent être clairement définies pour éviter les litiges lors de leur mise en œuvre.

Faites confiance à LLA Avocats pour vous aider à rédiger les statuts et à gérer vos litiges avec vos partenaires d’UniSci.